おはようございます。
先日旦那宛にTカードを運営している会社よりDMが届いていました。中身がネタとして面白すぎるというので私も気になってチェックしてみました、本日の内容は不動産投資について。
マンション経営４大メリット！
パンフレットに書かれていたメリットは以下の通り。
①年金問題に対する解決策
・公的年金の支給額には限界がある
・そもそも年金の支給自体の有無が不透明
②税務上の節税効果
・年収８５０万円以上の方は実質増税
・課税所得を下げ税率を抑えられる
（不動産所得を通算して赤字の場合）
③効率の良い生命保険
・団信加入により万が一の時にはローンが０に
④安定した資産運用
・マンション経営ならローリスクミドルリターン
・インフレが進めば価値はアップ
いくつか内容に疑問があるものの、言いたいことはわかります。「不動産所得を赤字にすることで節税できる」という話はよく聞きますが、赤字を作るために投資・・？そもそもシロクマ家の納税額はかなり少ないので、赤字だろうと節税効果はないですね。節税といえば、ふるさと納税・住宅ローン控除・iDeCoです。
少ない支出で続けて、将来は月々の家賃収入で生活を豊かに！
例としてこんな物件の収支例が載っています。
・物件価格３０８０万円
・頭金１０万円
・ローン金額３０７０万円
・金利２．１％、３５年ローン（元利均等）
・賃料９．８万円/月
・管理手数料４９００円/月
・管理費等８８００円/月
・ローン返済額は１０３２８０円/月
・月々１８９８０円支払えばマンションオーナーに！
なんて書いてあります。そして「ローン完済後は９８０００円の家賃が私的年金になる」そうです。なかなかのギャグセンスです。こういったDM、以前にも似たような物件が他社からも出ていたらしいですが、我が家に届いたのは初めてです。
不動産投資でカモにならないために
先程のDMについて真面目にツッコミをすると、
〇そもそも投資なのに、キャッシュフローがマイナス（－１．９万円）を前提にしているのは✖
〇家賃が３５年間一定なのはあり得ない
〇税金の支払いや設備の故障など突発的な費用等が一切含まれていない
などなどツッコミどころ満載の資料です。これらを含めないで毎月２万円弱の赤字です。３５年後にこの物件の価値はどうなっているのでしょうか？
裏面にはオーナ様層というグラフが載っていて、
・年齢は３０代３３％、４０代４３%
・職業は会社員&公務員が７７％、教員？が６％
（教員というのは私立の先生？）
・年収は８００万円以下が５３%
らしいです。正に旦那みたいな人がカモ優良顧客なわけですね。資料請求（個人情報をプレゼント）すればQUOカード５００円分とガイドブック、更に面談をすれば＋５００円分のQUOカードが貰えます。わずか１０００円で優良顧客をゲットできると思えば、DMも無駄ではないでしょうね。１００００人中１０人でも資料請求して、１人でも契約してくれればそれだけで〇百万円の利益が出る、それが投資用不動産会社という闇の世界・・
ただ旦那は以前からポイ活のために不動産投資セミナーに参加していて、個人情報と引き換えに１０万ポイント以上はゲットしています。そのうちの一社は今でもたまに営業電話が掛かってくるようです。学校にも頻繁にいろいろな会社から電話が来て、今回のDMと同じような物件の営業があるとか。特に都立高校の先生は異動すると新聞に名前が載ってしまうので、それを使って手当たり次第営業電話をかけているようです。多くの先生が迷惑そうに「興味ありません！！」と切る中、旦那は物件の情報を聞いていろいろと質問しているとのこと。（大体若手社員なので、まともに質問に答えてくれないと文句を言っています）
不動産投資自体は、選択肢としてアリだと思う。
〇〇君に良い物件紹介してもらえば？？
〇〇君⇒旦那の友人で某不動産投資会社の営業マン（部長？）、旦那がストレートに「なんで（新築）ワンルームマンションみたいなボッタクリ物件買う人がいるの？」と質問したところ、「残念ながら勉強しない人が多いんだわ・・」と少し後ろめたい感じで話していました。「中古マンション投資は、少なくとも１０年は保有していないと旨味はない（からやめとけ）」とのこと。
公務員は属性が高いので比較的融資が受けやすいというのは事実ですが、カモにならないために知識は必要です。もちろん〇〇君のような友人の紹介物件であっても信用できません。株と不動産、決定的な違いは「価格が不透明」この１点に尽きますね。アップルの株価は現在１２０ドル、誰が購入しようとこの価格に変わりはありません。一方で不動産の価格は物件により大きく違うし、業者側の利益がかなり乗っている物件ばかりで買った瞬間含み損というケースが大半です。現在住んでいるマンションも、買った瞬間に間違いなく〇百万円の含み損になったはずです。投資をするからには出口戦略が大切ですね。株のバーゲンセールのように投げ売りが始まることは不動産市場ではないと思いますが、「相続物件を早めに現金化したい」こんな成行売りに遭遇できたら購入もアリかもしれません。（そんな物件があれば業者が即買い取ると思いますが）
実は親戚が昔から不動産投資をやっていて、いろいろと話を聞く機会があります。一つ勉強になったのは、「良い物件を適正な価格でゲットできれば、まず失敗することはない」ということ。それが難しいからボッタクリ物件を掴まされるわけですが、そんなお宝物件に出会えたら不動産投資も面白いかもしれませんね。
