おはようございます。
先日借り換えの審査結果が届きまして、最優遇金利適用での本審査承認の話をしました。住宅ローン借り換えについては書類の準備等いくつかわかりづらい箇所もありましたので、２回に分けておおまかな流れを解説します。そもそも借り換えをせずに、「契約中の銀行に金利交渉してみる」という選択肢もあると聞き、実際に試してみましたのでまずはその結果から。
みずほ銀行に金利交渉
現在の契約はみずほ銀行での３５年全期間固定で金利が約１．２％と、この期間としてはかなり低い金利です。しかも福利厚生を活用してネットでの契約のため手数料等も〇万円浮かせることができ、公務員には是非ともおススメしたい銀行です。
ただ借入額が多く毎年の利息はかなりの額で、変動金利と比較すると返済総額の差は〇百万円も変わります。安心料にしては高過ぎるということで、（ついに私が折れまして）借り換えをすることに決定。
借り換えについて調べてみると、「事前審査の資料を持って、まずは契約中の銀行に金利交渉を！」と出てきます。
・３月、９月の決算期前を狙う
・「借り換えを検討中だが、金利を下げられないか」とストレートに質問
・他行の事前審査は済ませておく
・「御行との契約をできれば継続したい」という意思を伝える
銀行側も決算前に借り換えされるぐらいなら・・と応じてくれるケースもあるようです。金利交渉の結果見直しを検討してくれたとしても、再度契約者の現在の年収や返済履歴等が見られますので契約時よりも属性が良くなっていないとそもそも交渉は厳しいですが。
旦那の場合年収は順調に上がっていて返済実績も問題ありませんでしたので、まずはみずほ銀行のフリーダイヤルに問い合わせ。「契約中の支店か最寄りのローンオフィスに電話して」と言われローンオフィスにかけたところ、以下のようなやり取りとなりました。
旦）御行で住宅ローンを契約中なんですが、借り換えを検討していまして。金利のご相談ができないかと思いご連絡いたしました。
～契約番号等を伝え契約状況の確認～
銀）現在３５年固定で契約されていますね。借り換えはどちらの銀行でご検討されていますか？
旦）楽天銀行です。事前審査はOKでして、変動金利０．５１７％の予定です。御行のHPを拝見しまして、私の契約時よりも金利が下がっていましたので、現在の金利をもう少し下げることができれば御行で引き続きお願いしたいのですが、難しいようであれば他行さんへ変動金利に借り換えをしたいと考えています。
銀）承知しました。では確認して折り返しますので少しお待ちください。
～数十分後～
銀）お待たせいたしました。確認ですが、他行の変動金利への借り換えをご検討されていて、当行での金利を下げられないかということですね。HPに記載の金利は新規の方向けのものですので現在契約中の方向けではありませんが、源泉徴収票と楽天銀行様での適用予定金利がわかる書類を送っていただきましたらこちらで検討させていただきます。回答には１か月ほどかかりますがよろしいでしょうか？
旦）１か月！？わかりました。本審査の申込はこのまま進めますが、借り換えを希望する場合の日程について〇△✖・・
こんなやり取りがあり、旦那に「多分ほとんど下がらないだろうから、楽天の審査通ったら変動に借り換えするね」と言われその日は終了。
～３週間後～
銀）お送りいただいた書類をもとに検討させていただいた結果、基準金利２．４７５％、優遇幅は▲１．８５％が適用され０．６２５％となります。ご希望されるようでしたら、〇〇日までにお手続きをいただくと今月からこちらの金利が適用されます。
旦）？？？固定から変動金利に条件変更ということですか？固定金利の金利を引き下げられないかということでご連絡したんですが・・？
銀）固定から固定は変更できません。固定がご希望であれば、例えば１０年固定の場合金利は〇〇となります。
旦）？？？わかりました。楽天銀行の本審査が終わりましたら、またご連絡いたします・・
これでやり取りは終了です。みずほのHPを見たところ、最大優遇幅は適用されるようです↓↓
こちらは全期間固定の金利。下げてもらうことが可能であればこちらに近い数字になると期待していましたが、予想外の結果でした↓↓
そもそも金利方式の変更はできないという認識でしたが、実際にはそれが可能ということですね↓↓
みずほ銀行vs楽天銀行
完全固定⇒変動金利を希望する場合、手数料５５００円で条件変更が可能とのことで、例えば４千万円を金利０．６２５％で借り入れた場合はこうなります。
・みずほ銀行
返済総額は約４４０１万円
年間支払い利息は約２５万円
変更手数料は５５００円
登記費用等はもちろんなし
・楽天銀行
返済総額は約４３３０万円
年間支払い利息は約２０．７万円
融資手数料は３３万円（＋印紙代２万円）
登記関連費用 ３０万円程度？
これだけ見ると借り換えメリットはないように思えますね。みずほ銀行さんでもこれならメリットがないから借り換えはしないだろうという判断でしょうか。ただここにない数字として、保証料の返金があります。みずほ銀行で借り入れをした際、保証料として１千万円当たり（最低で）２０万円以上の保証料が発生しています。（しかも保証会社はみずほ銀行のグループ会社）最近はネットバンク同様に高額な事務手数料を払えば金利０．３７５％というプランもありますが、手数料と違って保証料であれば一括返済することで残りの期間の保証料が不要となり返金されるメリットがあります。借り入れ時に結構な額を払いましたが、おそらく７割前後は返金されますので、それを含めるとやはり借り換えのメリットはありますね。更にがん保障５０％やハッピープログラムのランクアップなどのメリットもありますので、みずほさんとは今回を機にお別れになります。
①このまま全期間固定
②みずほ銀行で固定⇒変動
③楽天銀行の変動に借り換え
②にするくらいなら現状の①のままで良いくらいなので、ここは低金利継続を信じて③を選択します。みずほ銀行は最近もトラブルが多過ぎて信用がどんどん落ちていますが、引き続き住宅ローンとしてはおススメの銀行ですので、特に全期間固定で検討中の方は調べてみて下さいね。変動金利の適用金利（基準金利－優遇幅）が１．２%を超える日が１０年以上先であれば「借り換えして良かった！」となるはずですが、果たして結果は・・
