おはようございます。
以前に我が家の４月家計簿＆資産運用状況を公開しましたが、一馬力なのでなかなか資産が増えないのは当然ですね。旦那の４月分手取りが３２.３万円に対して、住宅ローン＆管理修繕費等の支払いが１０.３万円です。約３分の１（約３２％）がローン支払い等に消えますので、家計が苦しくなるのも当然。東京の緊急事態宣言解除はまだ先ですので、無理してローンを組んでしまった結果払えなくなる方が続出しそうです。現在住居購入を検討中の方へ向けて、実際に身の丈に合っていない物件を購入したシロクマ家の状況をお伝えします。
月収に占める住宅ローンの割合
我が家の場合、先月はアドセンスとメルカリの売り上げがあったので手取りが３５万円ほどありました。（一馬力になってからの過去最高額）私がDHとして働いていた頃は手取りで２０万円ちょっとは貰えていましたので、世帯月収は６０万円（手取りで４８万円）くらいでした。ボーナスもそこそこ貰えていたので共働きでこれくらい収入があれば、住宅ローン&管理修繕で１０.３万円といっても４分の１以下（約２１%）ですので無理はありません。
ちなみに当時は毎週末居酒屋or焼き肉で、日曜日に家で食べることはほぼ０でしたが、それでも貯金はどんどん増えました。家賃約８万円の物件ですが旦那の方で住居手当が１.５万円貰えたので実質６.５万円、手取りに占める割合は１７%弱です。これならお金が貯まって当然、旦那の手取り＞支出なので私の給料は全額貯金できました。
マンション購入の際、売る側の人からよく言われる目安が、月収の４分の１以下（２５%以内）という数字。営業マンの方は「皆さんコレくらいで組んでますよ～」なんて言って平気でシミュレーションを出してきます。販売資料は年収に占める割合（総返済比率）が書かれていますが、これはあくまで「銀行が貸し出す条件以内の数字」を基準に作られているだけで、実際にこれで組むと大変です。
フラット３５の場合、年収４００万円以上で３５%以内（その他ローンの借り入れも含む）という基準があります。年収４００万円の方は年間１４０万円までのローン支払いであれば営業マンから「大丈夫です！！」と言われます。もちろんダメです（笑）
今の家賃＝住宅ローン返済額・・？
購入前は家賃約９万円のマンション（２LDK）に住んでいたので、営業マンから「今の家賃と変わらない額で家を買えますよ！！」とセールストークが展開されます。ですが実際には管理費や修繕費もかかるし、旦那の場合住居手当もなくなってしまいます。しかも当たり前ですが毎月の支払い額を低く見せるために提携しているメガバンクの変動金利（０．５%代）で提示されました。「金利上昇のリスクはないだろうから変動」という方が多いと思いますが、３５年固定でも約１．２％で借りられるので、我が家は固定で安心も購入。
年収○倍（片手ではムリ）の物件をフルローンで購入ということで、ボーナス払いを併用しないと毎月の管理修繕込みの支払い額が手取りの５０%近くになってしまいます。 通常ボーナス払いはおススメできませんが、旦那は職業柄少しずつ増えるしなくなる可能性はないので、我が家はローンのうち上限である４０%弱をボーナス払いにしてしまいました。これにより毎月の支払い額はなんとか１０万円程度ですが、ボーナス手取り額のうち５０%近くがローン支払いに消えていきます・・当初数年間は厳しいですが、私がパート復帰する前提で背伸びしてしまいました。
おススメの返済比率！
個人的には立地も良く設備も満足のマンションに出会えたので買ってよかったと思っています。ですがローンの組み方は完全に失敗で、絶対にマネしてはいけません（笑）我が家の場合資産運用とか言う前に、家計を改善しなければなりません。
実際に身の丈に合わない額のマンション購入をしてしまった我が家が、今からローンを組むならどう考えるかアドバイス。
◎変動金利（０.４%前半）
◎ボーナス併用払いは✖
◎支払いは手取りの２０%～２５%
（管理修繕費、駐車場代等含めて）
◎世帯年収の５～６倍まで
金利については変動金利×資産運用でどんどん資産を増やし、金利が上昇してきたら繰り上げ返済or株を買うを選択すれば良いと思います。（上昇したら固定・・は現実的に無理な話）ただし安心が欲しければ我が家のように３５年固定ですね。固定金利が少しずつ上昇しているようなので、現在変動でも安心が欲しい方は今のうちに借り換えも検討しましょう。ちなみに旦那は最近「変動に変えちゃう？」と言い始め、色々と調べているようです。
ボーナス払いを使うと我が家のように背伸びしてしまうので、身の丈に合った物件を買うためにやめましょう。ただしボーナスカットのリスクがない方（＝公務員）は活用して良いと思います。先取り貯蓄と一緒で、はじめからないものだと思えば生活に何も支障はありません。総返済額もほとんど変わらないので、公務員の方はボーナス返済を活用して毎月のキャッシュフローを良く見せるのもアリだと思います。
理想は年収の５倍以内&手取りの２０%以内ですが、これだと頭金を結構入れないと厳しい方が多いのではないでしょうか。両家の親に出してもらえる裕福な方はできそうですが、自分たちで全て準備する必要がある場合はこの条件を基準に考えないと後々大変になります。結局多くの方は予算よりも数百万円高い物件を選んでしまうと思いますので、あくまで理想は厳しめに設定しといた方が良いですね。そもそも家賃補助が出る方や世帯構成が変化する可能性がある方は、しばらくは賃貸で過ごして資産形成というのが一番かもしれません。
我が家の場合、お互いが育ったエリアに理想的な間取りの物件がたまたま見つかったため購入することになりましたが、率直に家計はかなり厳しくなっています。３５歳までは住居手当も出るので、そこまで待っても良かったかのも・・と今更後悔してもしょうがないですね。「支出の最適化（三菱サラリーマンさんより）」は我が家にはそろそろ限界なので、「収入最大化」に向けてできることをやっていきます。
