おはようございます。
無事に住宅ローン借り換えの手続きが終わり、いよいよ来月から楽天銀行の変動金利に切り替わります。借り換えのメリットを検証する際いろいろとシミュレーションしましたが、諸費用についてはいろいろと理解していなかった項目もあったので、この先借り換えを検討している方の参考になれば幸いです。
借り換えにかかる登記費用
こちらの記事で諸費用の総額について確認↓↓
・登記関連費用
・一括返済手数料
・ボーナス払い分の利息
（ボーナス併用払いの場合）
これらの費用が発生するわけですが、この中で金額が不明なのが登記関連費用です。実費である税金部分は借り入れ額×０．４%なので、例えば４千万円の借り換えなら１６万円とすぐわかりますが、司法書士報酬については相手側が自由に設定できるため、楽天銀行でもauじぶん銀行でもHPに書かれている司法書士報酬については幅がありますね。
ネットで調べると「借り換えパック」なんてプランもありますが、多くの銀行で「司法書士は当行が指定します」と借りる側には選択肢がありません。業者に何か依頼する時は相見積もりを取るのが一般的ですが、司法書士に関してはこれができません。せめてもということで、マンション購入時同様に「自分でできることは自分でやります」と伝えたところ、数千円は浮かせることができましたので明細をご紹介。
項目 報酬 実費（税金）
抵当権抹消登記 ９千円 ２千円
抵当権設定登記 ３．５万円 〇〇万円
登記原因証明 ７千円 ０円
登記事項証明 ３千円 ８００円
未失効照会 １千円 ０円
契約立会日当 １万円
抹消書類代理受領５千円 ⇒ ０円
旅費・通信費 ３千円
日当 ８千円
というわけで司法書士報酬の総額は約８．４万円（税込）でした。HPに記載されている最安金額（７万円）まで下げたいところでしたが、必要経費ということでこの額は払います。それにしても高いですね、知り合いに依頼したらいくらでやってくれるんでしょうか。
これに税金分（リンゴ９～１０株）を加えた額が登記費用総額です。登記事項証明は２通分計上されていたので１通に変更してもらい報酬が少し安くなりました。（といってもー１千円なので任せた方が良かった気が・・）
抹消書類代理受領については契約中のみずほも借り換え先の楽天も「本人でも司法書士でもどちらでも可」と言っているのに、司法書士側の事務さん（？）が「我々が取りに行くことになっています。料金はどちらでも同一です」と電話で説明。それなら任せようと思っていたら、見積もりにしっかりと「代理受領５千円」と計上されています。ツッコミを入れたところ、「ご不安にお考えかと存じ、所内で再考し０円に・・」との回答が来ました。メールを送っただけで数千円浮いてしまうなんて、どう考えてもボッタ〇リとしか思えませんが、想定（３０万円と予想）よりも安く済んだのは良かったです。旦那は「これでもまだ報酬が高過ぎる！」と文句を言っていますが、これ以上の交渉は時間の無駄だということで登記費用も振り込み、楽天銀行からの最終確認も済ませ先日無事に借り換えが実行されていることが確認できました。
借り換えにかかった諸費用総額
今回の借り換えにかかった総額は以下の通り。
・登記費用 ８．４万円＋借入額×０．４%
・手数料（楽天） ３３万円
・印紙代 ２万円
・手数料（みずほ）２．２万円
・未払い利息 リンゴ約３株
・通信費 数百円
大体７０万円はいかないくらいですね。他のネットバンクなら融資事務手数料だけでこの額を超えますので、残債が多いほど初期費用が抑えられるのは楽天銀行の最大のメリットといえます。また借り換え完了後１０日～１か月でみずほ銀行の保証会社（みずほのグループ企業）から戻し保証料が返金されますので、手数料が１．１万円もかかりますがおそらく今回発生した諸費用総額に近い額が返金されます。
楽天銀行の借り入れ申込は「残債＋諸費用（概算）」で行い、借り換え日が当初の予定よりも後ろにずれましたが事前に承認されていた額の融資を満額受けることができました。というわけで残債は増えてしまいましたが、手元の資金は少し厚くなります。このお金は私と長男のNISA枠に活用予定ですが、この後暗号資産の暴落が起きたらそちらに投資してみるのも面白いかもしれません。年末に向けて税金の計算をしながら、借り換えによる余剰資金は寝かせずに働いてもらいます。
・残債が１千万円以上⇒◎
・金利差１%以上⇒✖
・返済期間残り１０年以上⇒◎
というシロクマ家でも、固定⇒変動とリスクを高めれば当然利息軽減メリットはあります。「金利が上昇したら・・」というパワーワードを恐れて３５年固定金利で高い利息を払い続けてきましたが、残債が多いうちに変動金利で返済を進めておけば、ある程度の金利上昇に耐えられることは確認済です。繰上返済はローン控除が終了して更に適用金利が２%を超えたくらいから実行していこうと計画中ですが、しばらくはこのまま低金利で返済が進みそうです。返済が進み金融資産も少しずつ増え年々バランスシートが良い方向に改善されていますので、この調子で純資産を積み上げたいですね。
